Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025
(Quelle: Rundschreiben des Saarländischen Städte- und Gemeindetages vom März 2024)
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht hatte festgestellt, dass die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer bisher noch aufbaut, völlig veraltet ist und deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 verpflichtend vorgeschrieben. Das wird auch passieren. Im Saarland gelten weitgehend die vom Bund beschlossenen Reformgesetze außer bei den sogenannten Steuermesszahlen. Hier sieht das Saarland eine Differenzierung nach Grundstücksarten vor. Der saarländische Gesetzgeber will hierdurch den wohnlich genutzten Grundbesitz fördern und die infolge der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes eintretende Mehrbelastung wohnlich genutzter Immobilien zumindest mildern.
Was geschieht mit den Einnahmen aus der Grundsteuer?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können von den Städten und Gemeinden flexibel eingesetzt werden. Mit der Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor der Haustür ausgegeben.
Das, was die Städte und Gemeinden lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Die Grundsteuer wird für die örtliche Gemeinschaft gezahlt, allein diese profitiert von ihr. Gerade die finanzschwachen saarländischen Städte und Gemeinden benötigen die Einnahmen aus der Grundsteuer dringend zur Erfüllung ihrer Aufgaben für alle Bürgerinnen und Bürger.
Wie läuft die Reform ab?
Die Finanzämter haben im Saarland im Zuge der Reform rund über 550.000 neue Grundsteuerwerte zu ermitteln. Dieser Prozess ist noch am Laufen. Aus diesen Werten und den landesspezifischen Steuermesszahlen wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig. Mittlerweile sind im Saarland rund 2/3 der Grundstücke neu beschieden. Für diejenigen Grundstücke, für die die Grundstückseigentümer noch keine Steuererklärungen abgegeben haben, werden die Grundstückwerte nun durch die Finanzverwaltung geschätzt.
Der im Messbescheid ausgewiesene Messbetrag ist für die Ermittlung der Grundsteuer auch für die Gemeinden verbindlich, die davon nicht abweichen dürfen. Sie wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Es gibt – wie bisher – vor Ort zunächst zwei Hebesätze: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional könnten die Kommunen ab dem Jahre 2025 noch einen dritten Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschließen (Grundsteuer C), die Entscheidung hierüber liegt bei den jeweiligen Gemeinde- oder Stadträten. Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahler einer Kommune einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.
Was heißt das für die Höhe der von den Steuerpflichtigen zu zahlende Grundsteuer?
Die Höhe der dann zu zahlenden Grundsteuer richtet sich nach der Wertentwicklung auf der Grundlage des neuen Rechts. Ob der einzelne Grundbesitz hierbei (also ab 2025) als besonders „wertvoll“, weniger „wertvoll“ oder eher „durchschnittlich“ einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Bundes. Die Verschiebung der Wertverhältnisse ergibt sich unter anderem aus einer unterschiedlichen Entwicklung von einzelnen Grundstückslagen in den Kommunen. Das Grundsteuerrecht des Bundes ist im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet. Das hierbei angewandte Verfahren stellt eine sehr vereinfachte Wertermittlung dar. Gleichwohl werden die tatsächlichen Wertverhältnisse abgebildet und so eine am Wert des Grundbesitzes ausgerichtete gerechtere Verteilung der Steuerbelastung sichergestellt.
Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Bundesrecht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.
Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob im Einzelfall ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlt werden muss, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Bundes in erster Linie von der Wertentwicklung des betreffenden Grundbesitzes im Vergleich zum übrigen Grundbesitz innerhalb der Gemeinde ab. Bei der Bewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle wie z.B. Lage des Grundstückes, Alter des Gebäudes, Umfang von möglichen Modernisierungsmaßnahmen oder die Höhe der Mietniveaustufe in der betreffenden Gemeinde.
Mit der Grundsteuerreform sollte die Erhebung der Grundsteuer auf eine neue verfassungskonforme Grundlage gestellt werde. Ziel war es dabei nicht in der Gesamtbetrachtung die Einnahmen der Kommunen zu erhöhen.
Weil sich mit der Reform sämtliche Grundsteuerwerte verändern, müssen alle Gemeinden, wenn die neue Verteilung der Grundstückswerte annähernd feststeht, die Höhe ihre Hebesätze prüfen und ggf. rechnerisch daran anpassen. Diese Anpassungen werden von Kommune zu Kommune unterschiedlich ausfallen. Bei einigen könnten die Hebesätze eher sinken, bei anderen steigen. Hintergrund hierfür sind strukturelle Unterschiede zwischen den Kommunen beim Alter der Gebäude insgesamt und der Nutzung der Bausubstanz. In welche Richtung die Hebesätze sich in der einzelnen Kommune bewegen werden, wird sich voraussichtlich erst im Herbst 2024 zeigen.
Mit der Neufestlegung der Hebesätze soll das Grundsteueraufkommen bzw. Höhe der Einnahmen der Kommunen aus der Grundsteuer zumindest auf demselben Niveau gehalten werden wie vor der Reform. Es kann natürlich nicht ausgeschlossen werden, dass eine Stadt oder Gemeinde mehr Einnahmen aus der Grundsteuer generieren muss. Die dann mögliche Erhöhung des Grundsteueraufkommens erfolgt dann allerdings nicht wegen der Grundsteuerreform an sich, sondern ist allein der schwierigen finanziellen Lage aller saarländischen Städte und Gemeinden geschuldet.
Was bedeutet Aufkommensneutralität?
Der Begriff wird oft missverstanden. Er bedeutet nur, dass die Gemeinde nach Umsetzung der Reform (das heißt im Jahr 2025) ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten kann – also im Jahr 2025 ähnlich viel an Grundsteuer einnimmt wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist also kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen verändert.
Zudem heißt Aufkommensneutralität nicht, dass die jeweilige persönliche Steuerbelastung für ein Grundstück unverändert bleibt. Es ist gerade eine Folge der Reform, dass, orientiert an den aktuellen Wertverhältnissen, im Einzelfall eine Mehr- oder Minderbelastung eintritt.
Denn die Neubewertung orientiert sich nicht mehr an den Verhältnissen des Jahres 1964, sondern an aktuellen Faktoren. So bilden die neuen Grundsteuerwerte beispielweise die tatsächlichen Werte von neuen Immobilien realitätsnäher ab. Dies ist im Prinzip auch dem Urteil des Bundesverfassungsgerichtes geschuldet, wonach das alte Recht im Laufe der Zeit zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung des Grundvermögens geführt hat. Für die eigentlich interessante Frage „Muss ich ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlen?“ kommt es also in erster Linie auf die Frage an, welchen Wert das betreffende Grundstück nach dem neuen Recht hat.
Wann steht Ihre neue Grundsteuer fest?
Mit Versand der Grundsteuer-Bescheide durch die Städte und Gemeinden für das Jahr 2025. Bis dorthin schließen die Finanzämter die noch ausstehenden Bewertungen ab. Anschließend können die Gemeinden ihre Hebesätze rechnerisch an die neuen Werte anpassen. Dies soll wie erwähnt ab Herbst 2024 erfolgen. Erst dann kann die neue Grundsteuer für jeden individuell berechnet werden. Bis dahin braucht es also noch etwas Geduld.
Dürfte das Grundsteueraufkommen in 2025 überhaupt erhöht werden?
Dies ist rechtlich in jedem Falle zulässig. Es bleibt jedoch dabei: Keine Gemeinde erhöht wegen der Reform das Grundsteueraufkommen!
Allerdings kann es vor Ort notwendig sein, unter anderen Gesichtspunkten (also unabhängig von der Reform) die Grundsteuer insgesamt angemessen anzuheben. Die Gemeinden sind gesetzlich verpflichtet, ihre Haushalte auszugleichen. Gerade im Saarland haben sich die Kommunen verpflichtet, einen strikten Haushaltskonsolidierungskurs einzuschlagen. Gleichzeitig sollen die Städte und Gemeinden aber auch lebenswert bleiben und zukunftssicher aufgestellt werden. Hierzu sind in den nächsten Jahren erhebliche finanzielle Anstrengungen erforderlich. Reichen die Finanzmittel hierfür nicht aus, müssen die Kommunen auch angemessene Steuererhöhungen in Erwägung ziehen. Dies kann allerdings jederzeit passieren und hat nichts mit der Umsetzung der Grundsteuerreform zu tun.
Handeln Gemeinden, die das Aufkommen angemessen erhöhen, gerecht?
Keine Stadt oder Gemeinde wird leichtfertig Steuererhöhungen beschließen. In den Räten, die diese Entscheidung zu treffen haben, sitzen Bürgerinnen und Bürger die sich ehrenamtlich für ihre Gemeinde engagieren und übrigens auch selbst Steuerzahler sind.
Gerade wenn im Jahr 2025, in dem „ganz Deutschland“ auf die Entwicklung der Grundsteuer in den einzelnen Bundesländern schaut, es in einer Kommunen zu einer Anhebung des Gesamtaufkommens kommen sollte, kann man sicher sein, dass sich die Verantwortlichen diese Entscheidung alles andere als leicht gemacht haben werden.
Hinweise des saarländischen Ministeriums der Finanzen und für Wissenschaft zu den häufigsten Fragen und Irrtümern in Zusammenhang mit der Grundsteuerreform vom 01.02.2023
Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?
Aufgrund der Neuregelungen des Grundsteuer- und Bewertungsrechts müssen alle Eigentümerinnen und Eigentümer für ihren in Deutschland belegenen Grundbesitz eine Feststellungserklärung einreichen. Im Fall des Miteigentums genügt es, wenn ein Miteigentümer (z.B. bei Ehegatteneigentum, Erbengemeinschaft oder Grundstücksgemeinschaft) für alle eine Erklärung einreicht.
Hinweis: bei Wohnungs- und Teileigentum ist in der Feststellungserklärung nur das jeweilige Sondereigentum und der entsprechende Anteil am Gemeinschaftseigentum zu erklären. Bei den Eigentümerangaben sind keine Angaben zur Eigentümergemeinschaft zu machen.
Die Abgabepflicht gilt für jedes bebaute und unbebaute Grundstück (Grundvermögen) genauso wie für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (land- und forstwirtschaftliches Vermögen). Auch einzelne land- und forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke sind zu erklären. Das gilt auch für brachliegende Flächen.
Wer ist bei einem Verkauf kurz vor oder nach dem Stichtag abgabepflichtig?
Abgabepflichtig ist, wer am 01. Januar 2022 Eigentümer/in des Grundbesitzes war. Dies gilt auch, wenn der Grundbesitz nach diesem Stichtag veräußert wurde. Bei einem Verkauf vor dem 01. Januar 2022 ist entscheidend, ob das wirtschaftliche Eigentum, also Besitz, Nutzen und Lasten, schon auf den Erwerber übergegangen ist (regelmäßig mit Kaufpreiszahlung). Auf die Eintragung im Grundbuch kommt es nicht an.
Welche Unterstützung erhalte ich von der Finanzverwaltung?
Die saarländische Finanzverwaltung hat allen ihr bekannten Eigentümerinnen und Eigentümern ab Juni 2022 Informationsschreiben zugesendet. In dem beigefügten Datenblatt wurden wichtige Informationen zur Erklärungsabgabe zusammengestellt. Dem Schreiben können Sie das Aktenzeichen, die Flurstückskennzeichen, die Gemarkung und den Bodenrichtwert bzw. die Ertragsmesszahl entnehmen. Insbesondere gebäudebezogene Angaben müssen Sie selbst ermitteln. Den alten Einheitswertbescheid benötigen Sie dazu nicht. Gebäudebezogene Daten finden Sie in der Regel in Ihrem Kaufvertrag oder den Bauunterlagen.
Hinweis: Normalerweise ist für jedes erhaltene Datenblatt, und damit für jedes Ihnen zugeteilte Aktenzeichen, eine Feststellungserklärung einzureichen. Die Verpflichtung zur Abgabe einer Feststellungserklärung besteht aber auch, wenn Sie als Eigentümer/in von Grundbesitz kein Anschreiben erhalten haben. Dies kann insbesondere bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder bei Erbengemeinschaften vorkommen, da hier die aktuellen Eigentumsverhältnisse der Finanzverwaltung nicht immer bekannt sind.
Die Angaben auf dem Datenblatt sind daher stets auf Aktualität zu prüfen. Weichen die Angaben darin von den tatsächlichen Verhältnissen ab, geben Sie bitte stattdessen die korrekten Daten in Ihrer Erklärung an. Ein berichtigtes Datenblatt vom Finanzamt benötigen Sie dafür nicht.
Was muss ich in der Feststellungserklärung angeben?
Entscheidend für die Angaben in der Erklärung sind die tatsächlichen Verhältnisse am 01. Januar 2022. Anzugeben ist der Zustand des Grundstücks zu diesem Zeitpunkt. Das bedeutet beispielsweise, dass im Fall eines Neubaus, der erst nach dem 01. Januar 2022 bezugsfertig wird, ein unbebautes Grundstück zu erklären ist. Die Bebauung wird dann erst zum nachfolgenden Bewertungsstichtag (hier: 01. Januar 2023) berücksichtigt.
Wie sind unbebaute Grundstücke zu erklären?
Nicht jedes Grundstück, das im Sprachgebrauch als „unbebautes Grundstück“ bezeichnet wird, ist auch steuerlich ein solches. Oftmals liegt wegen der land- und forstwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten nach grundsteuerlichen Gesichtspunkten ein „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“ vor. Mit diesem Begriff wird das Grundstück nicht dem Grundvermögen, sondern dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zugerechnet.
Bitte füllen Sie für land- und forstwirtschaftlich nutzbare Grundstücke die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes (GW1) inklusive Formular Land- und Forstwirtschaft (GW3) aus.
Hinweis: In dem Informationsschreiben sind land- und forstwirtschaftliche Flächen bereits als solche gekennzeichnet. Auf dem Datenblatt finden sich auch Hinweise an welcher Stelle der Erklärungsformulare die mitgeteilten Daten angegeben werden müssen. Für diese Grundstücke ist in der Feststellungserklärung kein Bodenrichtwert anzugeben, sondern bei landwirtschaftlicher Nutzung die Ertragsmesszahl, die ebenfalls im Datenblatt ausgewiesen ist. Bei forstwirtschaftlicher Nutzung sind außer der Angabe der entsprechenden Nutzung keine weiteren Angaben erforderlich.
Ist das Grundstück entweder Bauland, Bauerwartungsland oder Rohbauland, so ist es als unbebautes Grundstück im Grundvermögen zu erklären (Anlage GW1 + GW2). Für diese Grundstücke benötigen Sie den Bodenrichtwert, den Sie entweder auf dem Datenblatt der Finanzverwaltung finden oder im Geoportal des Saarlandes abfragen können (https://geoportal.saarland.de/article/Grundsteuer/).
Wie reiche ich die Erklärung ein?
Die Erklärungsabgabe soll elektronisch erfolgen. Dazu können Sie vor allem die Steuer-Onlineplattform ELSTER nutzen (www.elster.de). Die elektronische Abgabe liegt dabei nicht nur im Interesse der Steuerverwaltung, sondern auch im Interesse der Steuerpflichtigen. Bei allen Schwierigkeiten, die bei der elektronischen Abgabe auftreten, führen die Programme durch die Formulare und vermeiden etliche Fehler, die bei Erklärungen auf den Papiervordrucken auftreten können. So wird weiterer Klärungsbedarf wegen fehlerhafter Erklärungen vermieden. Ist Ihnen die elektronische Übermittlung wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar, besteht die Möglichkeit einer Abgabe in Papierform.
Hinweis: Ergänzende Unterlagen müssen der Erklärung nicht beigefügt werden. Bewahren Sie diese jedoch für mögliche Rückfragen auf.
Hinweis: Die Mitteilung an das Finanzamt, dass die Angaben auf dem Datenblatt richtig sind, ersetzt nicht die Abgabe einer Feststellungserklärung.
Was passiert, wenn ich meine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts nicht
fristgerecht einreichen konnte?
Die Pflicht, die Feststellungserklärung einzureichen, besteht auch nach dem 31.01.2023 weiter. Reichen Sie Ihre Erklärung daher bitte schnellstmöglich ein.
Wer die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes nicht einreicht, wird zunächst durch die Finanzverwaltung ein Erinnerungsschreiben erhalten. Bis Ende April wird es keine Verspätungszuschläge, Zwangsmaßnahmen oder Schätzungen geben.
Hinweis: Dies gilt nur bis Mai, ab dann wird sanktioniert.
Wo erhalte ich weitere Informationen?
Weitere Informationen finden Sie auf der Internetseite des Ministeriums der Finanzen und für Wissenschaft https://www.saarland.de/mfw/DE/portale/steuernundfinanzaemter/Grundsteuerreform/Grundsteuerreform.html
Dort sind auch Schritt-für-Schritt-Anleitungen abrufbar, die Sie bei der elektronischen Erklärungsabgabe unterstützen.
Wann weiß ich, wieviel Grundsteuer ich künftig zahlen muss?
Den neuen Grundsteuerbescheid erhalten Sie im Jahr 2025 von der Gemeinde. Die auf den neuen Grundsteuerwerten basierende Grundsteuer ist erstmalig ab dem 01.01.2025 zu zahlen.
Veröffentlicht am 9.2.2023
Mit der Grundsteuerreform werden in Deutschland alle Grundstücke und Gebäude einschließlich der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ab 2025 neu bewertet. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen für jedes Grundstück in 2022 eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 1. Januar 2022 abgeben. Bis dahin gelten die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge weiter. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundbesitz im Saarland werden Ende Juni 2022 ein Schreiben ihres zuständigen Finanzamtes erhalten. Aus diesem Informationsschreiben können Sie alle wichtigen Informationen und das Ihrem Grundstück oder Ihrem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zugewiesene Aktenzeichen entnehmen.
Zur Vereinfachung des Verwaltungsverfahrens sind die Feststellungserklärungen grundsätzlich elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln. Ab Juli 2022 kann dies kostenlos, sicher und bequem über das Steuerportal „MeinElster“ (www.elster.de) erledigt werden. Die Erklärung ist bis zum 31. Oktober 2022 elektronisch an die Finanzverwaltung zu übermitteln.
Die saarländische Finanzverwaltung wird hierzu einen besonderen Service einrichten, um die Herausforderungen der Grundsteuerreform 2025 gemeinsam erfolgreich zu meistern. Ausführliche Informationen erhalten Sie im Internet unter www.saarland.de/mfw/DE/portale/steuernundfinanzaemter/Grundsteuerreform/Grundsteuerreform_node.html .
Ihr Bürgermeister
Dr. Andreas Feld
Minister Jakob von Weizsäcker: Neuer „Grundsteuerlotse“ erleichtert die Abgabe der Grundsteuererklärung
Seit Montag, 04.07.2022, steht den Bürgerinnen und Bürgern mit dem „Grundsteuerlotsen“ eine zusätzliche Möglichkeit zur kostenlosen digitalen Erklärungsabgabe im Rahmen der Grundsteuerklärung zur Verfügung.
Wie Minister Jakob von Weizsäcker informiert, handelt es sich dabei um ein vereinfachtes Verfahren in Form einer Webseite zur elektronischen Abgabe der Erklärung. Die auf
dieser Webseite enthaltene „Grundsteuererklärung für Privatpersonen“ ist zugeschnitten
und beschränkt auf einfach gelagerte Fälle im Privateigentum (Ein- bzw. Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, unbebautes Grundstück). Das Angebot richtet sich insbesondere an Personen, die wenig Erfahrung mit Steuererklärungen haben. Diese Option ergänzt die Möglichkeit der Grundsteuerabgabe im Rahmen des bundesweit etablierten
und bewährten ELSTER-Verfahrens zur elektronischen Abgabe der Steuererklärung.
„Die Grundsteuerreform ist eine der größten Steuerreformen der letzten Jahre. Alle
Grundbesitzerinnen und Grundbesitzer sind bundesweit im Zuge der Reform zur Abgabe
einer Grundsteuererklärung verpflichtet. Allein im Saarland wird sich die Zahl der abzugebenden Steuererklärungen auf ca. 580.000 belaufen. Der neue Grundsteuerlotse ist
für die Grundsteuerpflichtigen und die Steuerverwaltung eine hilfreiche Unterstützung,
um die Herausforderung der Erstellung und Bearbeitung zu erleichtern“, sagte der Finanzminister.
Den Grundbesitzeigentümern im Saarland steht diese „Grundsteuererklärung für Privateigentum“ unter www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de zur Verfügung.